NOVA LLEI DEL MERCAT IMMOBILIARI DE LLOGUER

Ahir dimecres, 5 de juny, es va  publicar al BOE l'esperada Llei de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges.
Aquests són els canvis més fonamentals:
DURADA DEL CONTRACTE D'ARRENDAMENT
• Es redueix de cinc a tres anys la pròrroga obligatòria i de tres a un la pròrroga tàcita.• L'arrendador pot recuperar l'immoble per a si o la seva família prèvia comunicació a l'arrendatari amb dos mesos d'antelació a la data en què l'habitatge es vagi a necessitar. Es requereix que hagi transcorregut almenys el primer any de contracte i ja no cal haver fet menció expressa d'aquesta circumstància en el contracte.• L'arrendatari pot desistir del contracte en qualsevol moment a partir de complert el sisè mes i prèvia comunicació amb una antelació mínima de trenta dies. Es pot pactar en contracte una indemnització per al cas de desistiment.
VENDA DE L'HABITATGE AMB LLOGATER
En nom a normalitzar el règim jurídic de l'arrendament d'habitatges perquè la protecció dels drets, tant l'arrendador com l'arrendatari, no s'aconsegueixi a costa de la seguretat del tràfic jurídic (com succeeix en l'actualitat) es disposa que:
• En tot cas, perquè els arrendaments concertats sobre finques urbanes, tinguin efecte davant de tercers que hagin inscrit el seu dret, aquests arrendaments s'han d'inscriure al Registre de la Propietat.• El tercer adquirent d'un habitatge que reuneixi els requisits exigits per l'article 34 de la Llei Hipotecària (que ignori l'existència de l'arrendament), no pugui resultar perjudicat per l'existència d'un arrendament no inscrit.• L'inquilí només pot romandre en l'habitatge tres mesos des de la comunicació de l'adquisició per part del comprador.• L'inquilí pot exigir al venedor que li indemnitzi els danys i perjudicis que se li causin.
SUBHASTA DE L'HABITATGE AMB LLOGATER
El contracte d'arrendament quedarà extingit si el propietari arrendador és objecte d'un retracte convencional (recuperació de la cosa venuda), substitució fideïcomissària (el propietari encarrega al seu hereu la venda de l'immoble), l'alienació forçosa derivada d'una execució hipotecària o de sentència judicial o el dret d'una opció a compra.
S'exceptuen els supòsits en què el contracte d'arrendament ha accedit al Registre de la Propietat amb anterioritat als drets determinants de la resolució del dret del arrendat. En aquest cas l'arrendament continua per la durada pactada. S'exceptuen els supòsits en què el contracte d'arrendament ha accedit al Registre de la Propietat amb anterioritat als drets determinants de la resolució del dret del arrendat. En aquest cas l'arrendament continua per la durada pactada.
ACTUALITZACIÓ DE LA RENDA
Propietari i llogater poden pactar l'actualització de la renda en funció d'índexs diferents de l'IPC. Si no existeix aquest pacte, la renda podrà actualitzar només en funció de les variacions de l'IPC.
RENÚNCIA AL DRET DE RETRACTO
El llogater i propietari podran pactar la renúncia del primer al dret d'adquisició preferent de l'immoble arrendat. Anteriorment aquest dret era irrenunciable excepte en contractes superiors a tres anys.
DESNONAMENTS PER IMPAGAMENT
Es vincula el llançament de la falta d'oposició del demandat, de tal manera que si aquest no atén el requeriment de pagament o no compareix per oposar-se o aplanar, el secretari judicial ha de dictar decret donant per acabat el judici i produirà el llançament.
I no voldria oblidar d'esmentar l'article tercer de la nova Llei, pel qual es crea un registre de sentències fermes d'impagaments de rendes de lloguer, l'organització i funcionament es regularan per reial decret. La finalitat és evident, oferir informació sobre el risc que suposa arrendar immobles a persones que tenen precedents d'incompliment de les obligacions de pagament de renda en contractes d'arrendament i que, per aquest motiu, hagin estat condemnades per sentència ferma en un procediment de desnonament .